KİRA SÖZLEŞMESİNDE İSPAT KURALLARI

Kira sözleşmesinin kurulması hiçbir şekil şartına bağlı olmasa da (yazılı, sözlü, hatta zımni olarak bile kurulabilse de), taraflar arasında bir uyuşmazlık çıktığında mahkemede başvurulacak kurallar Türk Borçlar Kanunu'ndan ziyade Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) ve Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) temel prensipleridir. Kira hukukunda ispat meselesi, iddia edilen hususun ne olduğuna göre iki ana başlığa ayrılır:

1. Kira İlişkisinin Varlığının İspatı

Bir taşınmazda kira ilişkisinin var olup olmadığı tartışmalıysa, kural çok nettir: Kira ilişkisinin varlığını kim iddia ediyorsa, bunu ispat etmekle yükümlüdür.

Örneğin; bir ev sahibi "Bu kişi benim kiracımdır, kirasını ödemiyor, tahliye edilsin" diyerek dava açtığında ve karşı taraf "Ben kiracı değilim" dediğinde, ispat yükü ev sahibindedir. Tam tersi bir senaryoda; ev sahibi "Bu kişi evimi işgal ediyor, çıksın" dediğinde, içerde oturan kişi "Hayır, ben işgalci değilim, aramızda sözlü kira sözleşmesi var" derse, bu kez ispat yükü içerde oturan kişiye (kiracı olduğunu iddia edene) geçer.

Kullanım Tek Başına Kira Demek Değildir

Bir kişinin kiralananı fiilen kullanıyor olması, aralarında bir kira ilişkisi bulunduğuna karine teşkil etmez. Kullanım bir haksız işgal veya ücretsiz kullanım (ariyet) olabilir. Bu nedenle kira ilişkisini iddia eden, bu iddiayı yasal delillerle kanıtlamalıdır.

2. "Senetle (Yazılı) İspat" Zorunluluğu

Taraflardan biri sözleşmeyi inkar ederse sözlü sözleşme nasıl ispatlanacak? İşte burada "Senetle İspat Zorunluluğu" kuralı devreye girer.

Bir hakkın doğumu, düşürülmesi veya değiştirilmesi amacıyla yapılan işlemlerin değeri kanunda belirtilen parasal sınırı aşıyorsa, bu işlem ancak kesin delille (yazılı belge/senet, yemin, ikrar vb.) ispatlanabilir, tanık dinletilemez.

• Kira Hukukunda Sınırın Hesaplanması: Yargıtay uygulamasına göre, senetle ispat sınırı hesaplanırken aylık kira bedeli değil, yıllık kira bedeli dikkate alınır. Günümüz ekonomik koşullarında ve HMK parasal sınırları göz önüne alındığında, hemen hemen tüm kira sözleşmelerinin yıllık toplam bedeli bu sınırı aşmaktadır.
• Sonuç: Pratikte, eğer karşı taraf açıkça kabul etmiyorsa (ikrar yoksa), sözlü bir kira sözleşmesini mahkemede kanıtlamak neredeyse imkansızdır. Bu durum, kiracı veya kiraya veren olmak isteyen herkes için sözleşmeyi mutlaka yazılı yapmalıdır.

Yazılı Delil Başlangıcı

Senetle ispat kuralının en önemli istisnası "yazılı delil başlangıcı"dır. Eğer yıllık kira bedeli HMK sınırını aşsa bile, ortada tam bir sözleşme olmamasına rağmen iddia edilen hukuki işlemi muhtemel gösteren, karşı tarafın veya temsilcisinin imzasını (veya el yazısını, mailini vb.) taşıyan bir belge varsa, o zaman hâkim tanık dinlenmesine izin verebilir. Örneğin; kira sözleşmesi yoktur ama ev sahibinin el yazısıyla yazdığı "Nisan ayı kirası elden 15.000 TL alınmıştır" yazılı küçük bir kağıt parçası (veya dekont), yazılı delil başlangıcı sayılır ve sözlü sözleşmenin tanıkla ispatının önünü açar.

3. Kira Bedelinin ve Ödemelerin İspatı

Kira sözleşmesinin varlığı konusunda taraflar anlaşıyor, ancak kiranın miktarı veya ödenip ödenmediği konusunda anlaşılamıyorsa ispat yükü kuralları şu şekilde işler:

Kira Miktarının İspatı: Aylık kiranın ne kadar olduğunu ispat yükü kiraya verene aittir. Kiraya veren aylık kiranın 20.000 TL olduğunu iddia ediyor, kiracı ise 10.000 TL olduğunu savunuyorsa, 20.000 TL'yi ispat etmek kiraya verenin görevidir. Eğer yazılı bir belge ile bunu ispat edemezse, mahkeme kiracının kabul ettiği miktar (10.000 TL) üzerinden işlem yapar.

Ödemenin İspatı: Kira bedelinin ödendiğini ispat yükü ise kiracıya aittir. Kiracı bu ödemeyi makbuz, banka dekontu veya benzeri yazılı belgelerle kanıtlamalıdır.

Dekont Açıklamalarının Önemi: Yargıtay içtihatlarında havale ve EFT işlemlerinde dekont açıklaması önem taşır. Türk Borçlar Kanunu'na göre, banka yoluyla yapılan ve açıklaması bulunmayan havaleler kural olarak "mevcut bir borcun ödenmesi" karinesidir. Ancak kira hukuku uygulamasında, kiracının ev sahibine her ay düzenli olarak aynı miktarda yatırdığı bedeller, dekontta "kira bedeli" yazmasa bile aksi ispatlanana kadar kira ödemesi olarak kabul görme eğilimindedir. Yine de hukuki güvenliğin sağlanması adına Yargıtay, dekontlara mutlaka "X Ayı Kira Bedeli" şerhinin düşülmesini tavsiye etmektedir.